No passado dia 26 de junho de 2020, foi decidido pelo Tribunal Constitucional (Acórdão 299/2020) declarar, com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma constante do nº 8 do artigo 1091º do Código Civil.
A norma em causa estabelece que no caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais, relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência em termos idênticos aos previstos para o arrendatário de fração autónoma, desde que este direito seja exercido relativamente à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado, através do pagamento do valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão, mediante comunicação que indique estes valores.
Além disso, a aquisição pelo preferente realiza-se com a afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.
Deste modo, esta norma não salvaguarda o equilíbrio de interesses entre o proprietário e o arrendatário, tendo em conta que o sacrifício que é imposto ao proprietário vai muito além da normal limitação da liberdade de escolher o contraente decorrente de uma situação de exercício do direito de preferência.
Por outro lado, a lei está a permitir que o exercício do direito de preferência seja restrito à quota-parte do prédio correspondente à fração não autónoma arrendada, limitando a liberdade do proprietário estabelecer as condições em que pretende alienar o prédio parcialmente arrendado, no sentido em que não pode escolher a medida da quota nem o respetivo valor.
Ora, esta situação revela claramente uma limitação à liberdade de escolha, afetando a própria liberdade de contratar e impedindo os senhorios de venderem todo o prédio de que são legítimos titulares, nos casos em que o comprador apenas está interessado na totalidade do imóvel, e que por esta norma, o proprietário está impedido de o vender devido ao direito de preferência conferido ao arrendatário.
Assim, o Tribunal Constitucional considerou que os entraves colocados ao proprietário-senhorio e aos demais comproprietários ao abrigo desta norma são excessivos, desrazoáveis e gravosos, revelando uma proteção exacerbada do arrendatário.
Face ao exposto, foi decidido pelo referido acórdão que a norma em causa configura uma violação da garantia da propriedade privada, prevista no artigo 62º nº 1 da Constituição da República Portuguesa, nomeadamente, da liberdade de escolher o contraente.
