Os dias que atravessamos não têm espelho em qualquer momento que a nossa sociedade tenha vivido.

Como tal, as dúvidas multiplicam-se e as questões conexas com o arrendamento seguem a tendência.

Em matéria de arrendamento, no que toca a medidas excecionais na sequência da pandemia provocada pela COVID-19, foi apenas introduzida no nosso ordenamento jurídico a Lei nº 1-A/2020, de 19 de março.

Nos termos da referida lei são suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria.

Definiu-se ainda que até à cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, conforme determinada pela autoridade nacional de saúde pública, fica suspensa a produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio.

Apesar das alterações introduzidas, nenhuma delas vai no sentido de suspender ou isentar o pagamento das rendas.

Prevê-se, no entanto, que ainda esta semana possam ser introduzidas novas regras onde empresas e famílias vão poder suspender o pagamento da renda nos meses em que vigore o estado de emergência e mês subsequente.

A proposta que será discutida prevê um regime excecional de proteção, não só aos inquilinos, mas também aos senhorios.

As alterações que serão discutidas terão aplicação quer nos contratos habitacionais quer nos não habitacionais, ainda que com especificidades muito diferentes.

Resta-nos aguardar pela versão aprovada do futuro diploma.

Entrou hoje em vigor o DL nº 10-G/2020, de 26 de março, que vem proceder à alteração significativa no que toca ao Lay off simplificado.

Passamos a elencar o que mudou face ao que anteriormente tínhamos informado em https://gmtadvogados.com/index.php/noticias

Mantém-se as quatro medidas de apoio ao empregador, alterando-se a definição de crise empresarial.

Assim, são agora requisitos da situação de crise empresarial:

a) O encerramento total ou parcial da empresa ou estabelecimento, decorrente do dever de encerramento de instalações e estabelecimentos; ou
b) Mediante declaração do empregador conjuntamente com certidão do contabilista certificado da empresa que o ateste:

- A paragem total ou parcial da atividade da empresa ou estabelecimento que resulte da interrupção das cadeias de abastecimento globais, ou da suspensão ou cancelamento de encomendas;
- A quebra abrupta e acentuada de, pelo menos, 40 % da faturação no período de trinta dias anterior ao do pedido junto dos serviços competentes da segurança social, com referência à média mensal dos dois meses anteriores a esse período, ou face ao período homólogo do ano anterior ou, ainda, para quem tenha iniciado a atividade há menos de 12 meses, à média desse período.

Podemos assim verificar que este novo diploma vem dar cobertura às empresas ou estabelecimentos que se viram obrigados a encerrar na sequência do estado de emergência, tais como:

- atividades recreativas, de lazer e diversão;
- atividades culturais e artísticas,
- atividades desportivas;
- atividades em espaços abertos, espaços e vias públicas ou espaços e vias equiparados a vias públicas;
- espaços de jogos e apostas;
- atividades de restauração;
- termas e spas ou estabelecimentos afins.

Uma outra alteração significativa é o facto de se esclarecer que a paragem da empresa, para efeitos deste regime, pode ser parcial.

Ainda que o anterior diploma deixasse antever a possibilidade de lançar mão do Lay off simplificado nos casos de paragem parcial, ao género do que sucede no Lay off normal, certo é que a legislação anterior não o dizia de forma clara e direta.

Procedeu-se, ainda, a nova alteração no que toca ao preenchimento do requisito da queda abrupta e acentuada da faturação.

Relembre-se que, inicialmente, a queda abrupta e acentuada da faturação tinha como referência os três meses anteriores.

Posteriormente, reduziu-se este período para sessenta dias.

Diminuindo-se agora o período para os trinta dias anteriores ao do pedido, com referência à média mensal dos dois meses anteriores a esse período, ou face ao período homólogo do ano anterior.

O DL nº 10-G/2020 traz ainda uma alteração significativa ao permitir, além da suspensão do contrato de trabalho, a possibilidade da redução temporária dos períodos normais de trabalho.

Nos termos do ordenamento jurídico nacional, a responsabilidade pelo pagamento das despesas comuns de um prédio constituído em propriedade horizontal cabe ao proprietário de cada fração.

Assim, quando existe um arrendamento sobre a fruição de apartamento ou loja num prédio inserido em propriedade horizontal, o pagamento das famigeradas quotas de condomínio é da responsabilidade do proprietário/senhorio e não do arrendatário.

Até aqui é pacifico o entendimento dos nossos tribunais. No entanto o mesmo não sucede quando estamos perante uma locação financeira relativamente a uma determinada fração.

O contrato de locação financeira caracteriza-se pelo contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados.

Um contrato de locação financeira é um financiamento com uma relação de locação e opção de compra do locado, pelo locatário, mediante o pagamento do valor remanescente acordado no contrato ao proprietário do bem.

Então se no contrato de locação financeira o proprietário do imóvel é a financeira até final do contrato será este o responsável pelo pagamento das despesas do condomínio.

Este parece ser o raciocínio lógico decorrente da lei e, efetivamente, uma parte da jurisprudência defende isso mesmo.

No entanto, existe jurisprudência que defende exatamente o oposto. Isto é, entende que a responsabilidade recai sobre o locatário sublinhando que este é o proprietário económico da coisa locada e o beneficiário da coisa porque frui do imóvel.

Não nos parece ser a melhor interpretação da vontade do legislador. No entanto, a única forma de resolver esta duplicidade de decisões será com o surgimento de acórdão uniformizador que possa, de uma vez por todas, eliminar esta incerteza.

Aos trabalhadores e empregadores afetados pelo surto do vírus COVID-19 são atribuídos apoios imediatos de carácter extraordinário que se encontrem em situação de crise empresarial.

São quatro as medidas:

I) O apoio extraordinário à manutenção de contrato de trabalho em situação de crise empresarial, com ou sem formação;
II) O plano extraordinário de formação;
III) O incentivo financeiro extraordinário para apoio à normalização da atividade da empresa;
IV) A isenção temporária do pagamento de contribuições para a Segurança Social, a cargo da entidade empregadora.

Para este efeito, obrigatoriamente a empresa tem de se encontrar em situação de crise empresarial.

São requisitos da situação de crise empresarial:

a) A paragem total da atividade da empresa ou estabelecimento que resulte da interrupção das cadeias de abastecimento globais, da suspensão ou cancelamento de encomendas;
b) A quebra abrupta e acentuada de, pelo menos, 40 % da faturação, nos 60 dias anteriores ao pedido junto da segurança social com referência ao período homólogo ou, para quem tenha iniciado a atividade há menos de 12 meses, à média desse período.

Estes dois requisitos são, obrigatoriamente, atestados por declaração da empresa, conjuntamente com certidão do TOC da empresa.

Para ter acesso às medidas a empresa tem de ter as situações contributiva e tributária regularizadas perante a Segurança Social e a Autoridade Tributária e Aduaneira.

I) O apoio extraordinário à manutenção de contrato de trabalho em situação de crise empresarial, com ou sem formação

Esta medida terá um valor igual a 2/3 da retribuição ilíquida do trabalhador, até um máximo de 3 RMMG (€1905), sendo 70 % assegurado pela SS e 30 % assegurado pelo empregador.

II) O plano extraordinário de formação

As empresas que não tenham recorrido ao apoio extraordinário anteriormente referido, podem aceder a um apoio extraordinário para formação profissional a tempo parcial, tendo em vista a manutenção dos respetivos postos de trabalho e o reforço das competências dos seus trabalhadores, de forma a atuar preventivamente sobre o desemprego.

Este apoio tem a duração de um mês e destina-se à implementação do plano de formação.

O apoio a atribuir a cada trabalhador abrangido é suportado pelo IEFP e é concedido em função das horas de formação frequentadas, até ao limite de 50 % da retribuição ilíquida, com o limite máximo da RMMG.

III) O incentivo financeiro extraordinário para apoio à normalização da atividade da empresa

Quanto ao incentivo financeiro extraordinário para apoio à normalização da atividade da empresa, os empregadores que beneficiem das medidas anteriormente referidas, têm direito a um incentivo financeiro extraordinário para apoio à retoma da atividade da empresa, pago de uma só vez e com o valor de uma RMMG por trabalhador.

IV) A isenção temporária do pagamento de contribuições para a Segurança Social, a cargo da entidade empregadora

A medida também confere o direito à isenção total do pagamento das contribuições à SS a cargo da entidade empregadora.

O apoio terá a duração de um mês prorrogável mensalmente, até um máximo de 6 meses.

O direito à isenção é aplicável igualmente aos trabalhadores independentes que sejam entidades empregadoras beneficiárias das medidas e respetivos cônjuges.

O DL nº 10-A/2020 estabelece várias medidas excecionais e temporárias relativas à situação epidemiológica do novo Coronavírus - COVID 19.

No contexto atual de medidas extraordinárias para resposta à situação epidemiológica da Covid-19, é recomendada a utilização de mecanismos alternativos como internet e telefone para acesso a serviços públicos.

Veio definir aquele diploma que os documentos que expiram após 9 de março mantém a sua validade até 30 de junho..

Esta medida aplica-se aos seguintes documentos:

- Cartão de Cidadão
- Carta de condução
- Registo Criminal
- Certidões
- Vistos de permanência.

Estes documentos não terão de ser renovados e deverão ser aceites para todos os efeitos legais.

Reabilitar um imóvel pode ser fiscalmente mais rentável do que construir de raiz.

São vários os benefícios fiscais que a sua empresa pode obter ao optar pela reabilitação de um edifício.

Assim, verificando-se os requisitos que infra descreveremos pode obter benefícios ao nível de IVA, IMI, IMT e IRC.

No que ao IVA diz respeito, ao invés da taxa normal de 23%, pode aplicar-se a taxa reduzida de 6%.

A taxa reduzida é aplicável às:

- empreitadas de reabilitação urbana, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional;
- empreitadas de reabilitação de imóveis que, independentemente da localização, sejam contratadas diretamente pelo IHRU, bem como as que sejam realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação de edifícios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IHRU.

Por sua vez, ficam isentos de IMI:

- os prédios classificados como Monumentos Nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público, ou de interesse municipal;
- os prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística, pelo período de três anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária;
- os prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento coletável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a € 153 300, e que sejam efetivamente afetos a tal fim, no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos, salvo por motivo não imputável ao beneficiário, devendo o pedido de isenção ser apresentado pelos sujeitos passivos até ao termo dos 60 dias subsequentes àquele prazo;
- os prédios ou parte de prédios construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação, desde que reunidas as condições legalmente exigidas, iniciando-se o período de isenção a partir da data da celebração do primeiro contrato de arrendamento;
- os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação por um período de 5 anos, a contar do ano, inclusive da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de 5 anos.

Já no que se refere ao IMT, ficam isentas:
- as aquisições de prédios classificados como de Interesse Nacional, de Interesse Público ou de Interesse Municipal;
- as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras;
- as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área de Reabilitação Urbana.

Os rendimentos de qualquer natureza obtidos pelos fundos de investimento imobiliário ficam isentos de IRC desde que se constituam entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e, pelo menos, 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana.